현장방문및 물건조사하기

 

 

 

부동산경매에서 현장방문을 임장이라 합니다.원하는 물건을 고르셨다면 현장답사를 통해 홈페이지에서 받던

내용을 토대로 세세한 물건 조사를 하여야 합니다.경매물건은 현장조사가 매우 중요합니다.

모든 건물을 평면으로 하고 있는 지도와 달리,건물이 가파른 비탈에 위치할 수 있고 사진으로 보는 것보다

주변환경이 훨씬 열악할 수 도 있으니 반드시 확인 해봐야 합니다.

경매물건의 내부를 확인해야 입찰을 하는데 그래야 내부 파손 유수및 결로등의 부동산하자로 발생되는 리스크를

미연에 방지 할 수 있습니다.

현장조사에서 가장 중요한 부분은 시세조사,인근대중교통조사,경매물건하자조사,점유자조사로 나눌 수 있습니다.

 

1.시세조사

제 개인적으로 가장 중요하게 생각되는 부분은 바로 시세조사입니다.감정평가시점이 경매물건의 매각시점보다

보통 4-6개월 이전이기때문에 그동안 매매시세가 변동 될 여지가 많을 뿐더러 감정평가사도 사람인지라 간혹

실수하는 경우도 많습니다.

따라서 현장방문시 부동산 인근 중개업소를 방문해 매매 임대시세를 반드시 조사해야 합니다.

향후 이가격을 기준으로 입찰가격을 결정해야 하기 때문입니다.

온라인을 통하여 현장방문하지 않고 시세를 파악할 수 있는 방법도 있습니다.국토해양부실거래가 조회,

부동산114,네이버부동산에 접속하면 매매및 전세시세가 어느정도인지 알아볼 수 있습니다.하지만 허위매물도

많이 있으니 가급적 현장방문하여 직접확인하는 걸 추천해드립니다.

 

2.대중교통조사

지나가는 현지 주민에게 인근에 지하철및 버스정류장,도보로 얼마나 걸리는지 등 물어보고 실제로 그길을 걸어봅니다.

특히 빌라외 같은 경우는 대부분 서민들이 주 수요층이라 통상 지하철타고 출퇴근하기 때문에 대중교통의 편리성에 따라 향후 매각시 환금성과 매매가격이 큰차이가 납니다.

 

3.경매물건하자조사

부동산 경매에서 어려운점은 대상부동산의 내부를 볼 수 없다는 것입니다.

간혹 사람이 좋은 사람을 만나면 내부를 보여주는 경우가 많지만 대부분 문전박대를 당하거나 부재중인

경우가 많습니다.

경매절차상 법원 집행관이나 감정평가사가 방문하여 조사하는 과정이 있지만 이경우도 내부를 쉽게 보는

경우는 많지 않습니다.

따라서 내부를 보지않고 비가 새고 있는지 결로가 있지는 않는지 하수도가 역류하여 장마철에 물바다가

되지 않는지 등을 꼼꼼히 조사해야 합니다.

천장이 물이 새는 경우는 대부분이 윗집에서 수리를 해주워야 하는 경우가 대부분이기 때문에 윗집에

물어보고 내부 결로나 하수도가 역류하는 경우는 바로 옆집인 이웃집에 문의를 하면 쉽게 알 수 있습니다.

이웃주민을 못 만났을 때는 건물외부에서 살펴보았을 때 벽에 금이 가지 않은지 ,경매물건입구에서

퀴퀴한 곰팡이 냄새가 나지 않은지 현관입구 바닥에 물이 고인 흔적이 없는지 등을 살펴봄으로써

간접적으로 알아낼 수 있습니다.

 

4.점유자조사

현장을 방문하면 경매물건의 점유자와 대면하기가 쉽지 않습니다.집안에 있더라도 극도의 스트레스를

받기 때문에 문전박대를 하는 경우가 대부분입니다.

이럴경우도 이웃집 타문하는 것이 좋습니다.

나중에 점유자의 성향에 따라 명도기간 명도비용이 달라지기때문에 미리 파악하는 것이 도움됩니다.

부부와 자녀가 있는 일반가정의 경우는 명도가 그리 어렵지 않지만,남자 혼자 은둔하면서 점유하고 있는

경우는 명도하기가 어렵습니다.또한 중증환자가 거주하거나 조폭이 점유하는 경우도 명도에

어려움이 많으니 이런경우느 세밀한 명도계획을 수립한후 경매입찰을 해야합니다.