허위 임차인,허위 유치권및 선순위가등기 해결에 대하여

 

허위 임차인에 대하여

 

1.허위 임차인의 실질예

대항력있는 임차인이 허위라는 사실을 아래와 같은 단서에서 찾을 수 있습니다.

첫째로 정상대출이 발생했다는 점입니다.

대항력이 있으면 보통 대출해주는 금융권에서는 그 임대보증금만큼 차감하여 대출이 이루워지는 경우가

대부분이나 허위 임차인의 물건들은 대부분 매매시세의 50%-60%만큼의 정상대출이 되어 있는경우 입니다.

 

둘째로 임차인의 권리신고 및 배당신고를 하지 않을 경우입니다.

대부분 임차인들은 본인의  임대보증금을 타인으로 부터 보호받기에 법원에 적극적으로 권리를 주장하고

배당을 신청합니다.그런데 하지 않는 경우입니다.

 

마지막으로 담보대출이 여러차례 있으면 의심을 해봐야 합니다.진정한 대항력이 있는 임차인이 있는 경우는

한번에 정상적인 대출도 불가능한데 설정되어 있는 경우 의심해보아야 합니다.

 

2.허위 임차인 조사방법

1)관리사무소및 경비원을 통해 탐문하기

이방법은 보통 오피스텔이나 아파트인 경우 괸리사무소가 있는 경우에 조사할 수 있는 방법입니다.

하지만 관리소장및 그지직원들이 개인 정보보호차원에서 잘 알려주지 않으려 하니 끈질기게 달려들어 조사를 해야 합니다.또한 경비원을 통해서도 탐문할 수 있습니다.이때는 경비원에게 드릴 담배나 음료수를 건네면서 자연스럽게 문의해야 겠지요.

2)이웃집 탐문하기

보통 문전박대하는 경우가 많습니다.그래도 좋은 분을 만나면 친절하게 알려주기도 합니다.

3)채권자에게 방문하여 물어보기(은행등)

채권자(특히 경매신청권자)는 대출이 실행되기전에 임대차계약의 여부와 임대차 관계가 없다면 무상임차인

각서등으로 임대차조사를 완벽하게 마치고 대출을 실행하기 때문에 많은 정보를 갖고 있습니다.

그런데 대부분의 채권자는 은행이고,이런 금융기관들은 개인정보보호차원에서 고객정보를 잘 알려 주지 않습니다.

전화로 문의보다는 직접 방문하여 담당자를 만나봅니다.열의를 갖고 물어보면 정보를 알려주는 분들도 있기때문에

한번시도애 볼만 합니다.

4)본인에게 직접 물어보기

진짜 임차인이라면 본인 임대보증금을 보호받기 위해서라도 만나서 이야기를 나누려고 하는 게 당연합니다.

그런데 오히려 만남을 피하던지 이런저런 질문을 해도 무성의하면 허위 임차인의 가능성이 있습니다.

 

허위 유치권에 대하여

1.허위 유치권 조사방법

1) 현장에서 유치권 신고인 만나기

보통 유치권이 신고된 경매물건을 보면 대부분 건축과 관련된 분들이 공사대금을 받지 못하여 유치권을 주장하는 경우가 많습니다.대개 거친 분들이 버티고 있어 현장답사를 가도 정보를 얻지 못하여 발길을 돌리는 경우가 많습니다.하지만 어떻게든 그분들을 만나서 대화를 시도하면 결정적인 단서가 대화중에 많이 나오기 때문입니다.

2)법원에서 유치권 신고서 열람하기

원칙적으로 법원의 경매기록은 이해관계인이 아니면 열람할수 없으나 법원을 방문하여 사정을 조리 있게 말하면

가능한 경우도 있습니다.이부분은 개개인의 능력으로 열심히 노력하면 열람하고 복사하는 것이 가능합니다.

3)채권자 만나서 문의하기

실제로 유치권신고로 인해 유찰이 많으면 피해보는 게 채권자인 은행입니다.

초기에 유치권신고가 접수되면 이들은 현장에서 유치권 신고내용을 조사하며 여러가지의 법률적 대처를

하려고 하고 또한 채권자는 이해관계인이기에 많은 기록을 열람할 수 있습니다.

많은 입찰인이 경쟁하여야 고가에 낙찰을 받아야 그들도 좋기때문에 그들도 적극적으로 도와 주기도 합니다.

일반적으로 채권자들에게서 유치권에 대한 가장 많은 정보를 확보할 수 있겠습니다.

 

2.허위 유치권을 해소하는 방법

공사를 한사람이라해도 법적으로 진정한 유치권을 섭립하기란 그리 생각만큼 쉽지 않습니다.

왜냐하면 유치권이란 법은 여러가지 조건을 갗추워야 하는 법정담보물건이며 여기에 불법적인 요소가 조금이라도 있다면 성립되지 않습니다.

민법320조에 보면 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한자는 그물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에

있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그물건또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한경우에는 적용하지 아니한다.라고 규정하고 있습니다.

이규정을 명확히 숙지하고 조건들을 반드시 갖추워야 유치권이 성립한다는 것을 명심하시기 바랍니다.그외에도 대법원 판례를 숙지한다면 금상첨화이겠습니다.

1)타인의 물건

종종 경매사건의 채무자나 소유자가 유치권을 행사하는 경우도 있습니다.

타인이 아닌 자기의 물건에 유치권을 행사하는 경우는 유치권이 성립될 수 없습니다.

2)점유한자

유치권 성립을 제일 어렵게 만드는 부분입니다.보통 부동산상의 권리는 등기를 통해 공시를 합니다.

즉 등기부등본만 보면 누구의 권리인지 알 수 있습니다.

하지만 유치권은 등기부등본에 올릴 수 없는 법정담보물건이라 점유를 통해 공시를 해야 하고 경매로 매각 될때까지 계속해서 점유를 해야 합니다.게다가 점유개시일이 경매개시일이후부터 점유를 시작하였다면 이 또한 압류의 처분금지효력에 저촉되어 유치권이 성립되지 않습니다.

3)그물건이나 유가증권에 생긴

간혹빌라를 짓다가 공사대금을 못받은 공사업자가 공사장소가 아닌 건축주가 거주하는 아파트에 가서 점유를 하고 유치권을 행사한는 경우도 있습니다.이런경우 공사대금이 아파트에서 발생한 것이 아니기 때문에 유치권이 성립될 수 없습니다.만일 빌라에서 생긴 공사대금이라면 빌라를 점유하고 있어야 유치권이 생기게 됩니다.

또한 상가임차인들이 임대보증금이나 권리금으로 유치권을 주장하는 경우도 유치권이 생길 수 없습니다.

임대보증금이나 권리금은 그 임차한 건물에 대한 비용이 아니기 때문입니다.

4)채권

간혹 공사업자가 실제 채권이 없으면서도 낙찰자에게 돈을 받아낼 요량으로 채무자와 짜고 유치권을 주장하는 경우도 있습니다.이런경우는 당연히 유치권이 성립될 수 없고 형식적으로 사기죄에 해당되기 때문에 형사고소를 제기하여 압박한다면 쉽게 마무리될 수 있습니다.또한 공사업자가 부득이 채권을 다른 사람에게 양도한 후 점유하고 있다면 이 또한 유치권의 필수요건이 존재하지 않으므로 유치권이 성립될 수 없습니다.

5)변제기

공사업자와 건축주가 공사가 전부 완료되면 공사대금을 지급하겠다고 게약서를 작성하고 공사를 시작이 되었는데

공사도중 경매가 진행돼 공사 완료하지 않은 상태에서 유치권을 주장하고 있다면 아직 변제기가 도래하지 않았기때문에 유치권이 성립될 수 없습니다.통상적으로 공사진척정도에 따라 1차 2차 3차로 나누어 공사대금을 지급하기

때문에 변제기가 도래하지 않는 경우가 거의 없습니다.

6)불법행위

공사업자가 건축주의 승낙없이 무단(불법)으로 문을 따고 경매물건에 들어가 있는 경우나,건축주의 동의를 받지 않고 불법으로 임대를 놓는 경우등이 있습니다.유치권이 성립하려면 합법적으로 소유자에게 허락을 받고 경매물건을 점유해야하며,꼭 임대를 놓아야 한다면 소유자에게 승낙받고 임대차계약을 해야 합니다.

 

선순위 가등기 해결에 대하여

선순위 가등기를 쉽게 해결할 수 있는 경우가 두가지가 있습니다.

먼저 선순위 가등기가 담보가등기인 경우입니다.

선순위가등기가 단순히 채권의 담보를 위한 가등기라면 경매절차에서 배당받고 소멸하게 됩니다.

대개 이런경우는 대법원 홈페이지 문건접수내역에서 확인시 선순위가등기권자가 배당요구나 채권계산서내역이 있으면 담보가등기로 보아도 무방합니다.

또 하나는 선순위가등기가 오래전에 설정되어 이미 소멸시효가 지나버린 경우입니다.가등기 소멸시효는 10년입니다.여기서 소멸시효는 청구,가압류,체무자승인에 따라 중단이 될 수 있지만,제척기간은 중단이 없고 10년기간이 경과되면 곧바로 소멸합니다.

선순위 가등기권자가 본등기를 하면 낙찰자는 소유권을 빼길 수 있기 때문에 매우 위험하기에 정확한 법률지식이

있어야 하겠습니다.

이상으로 허위임차인및 유치권,선순위가등기에 대해서 알아보았습니다.