오피스텔과 도시형 생활주택의 차이점

간단히 말씀드리면 오피스텔보다 제약이 적은 형태가 도시형 생활주택입니다.

물론 세금적인 면에서도 도시형 생활주택이 훨씬 유리합니다.

임대수익이 주목적이라면 도시형 생활주택을 상업지역에서 주택및 상가의 다양한 용도로 임대를 원한다면

오피스텔이 좋습니다.

오피스텔은 기본적으로 건축법을 적용받는 시설이라 업무시설과 주거용으로 모두 사용가능합니다.

이에따라 최초로 분양 받은자가 업무용 또는 주택용으로 선택하여 신고할 수 있습니다.

오피스텔을 업무용으로 신고하면 분양 받은 소비자는 건물에 부과되는 부가가치세를 납부하지 않아도 됩니다.

물론 1가구 2택에서도 제외됩니다.

그러나 주거용으로 오피스텔을 신고하는 경우에는 종합부동산세 과세대상이 될 수 있고 오피스텔이외에 다른 주택을 소유하고 있다면 다주택자로 인정되어 처분시 양돗소득세가 중과될 수 있습니다.

또한 오피스텔은 평균전용율이 50%-60%로 매우 작은편이며(아파트평균60-70%)분양면적산정시 주차장등 공용면적이 포함됩니다.실제 사용 면적보다 더 넓은 면적을 분양받는 셈이라 관리비가 더 많이 나오게 됩니다.

건축법상 주차장은 가구당 0.5-0.8대로 도시형 생활 주택(원룸형기준 0.2-0.5대수준)보다 넓습니다.

 

한편,도시형 생활 주택은 건축법을 적용 받기 때문에 1가구 2주택자 대상이 됩니다.

보유한 도시형 생활 주택이 전용 60M2 이하이고 임대상업자로 등록한 경우는 취득세가 면제됩니다.

분양가 상한제 적용을 받지 않아 분양권 전매제한 등의 거래규제가 없고 청액통장 없어도 선착순 분양이

가능 합니다.통장르 사용하지 않는 만큼 별도의 청약자격이 없고 재당첨 제한 규정도 적용되지 않아

한사람이 여러곳 분양받을 수 있습니다.

또한 외벽배치기준,소음보호기준등이 배제되어 건축기간이 짧고 분양가가 오피스텔에 비해 저렴한 편입니다.

하지만 건축기준이 완화된 만큼 주거환경은 다소 열약한 편입니다.

주차장의 경우 원룸기준일때 0.2-0.5대라 주차문제를 발생시킬 수 있습니다.

하지만 도시형 생활 주택은 전용율이 70%-80%정도로 높고,여기에 배란다의 서비스면적이 별도로 제공되기도 해서 실제면적이 더 넓어질 수도 있습니다.

그래서 도시형 생활주택과 오피스텔이 한 건물에 함꼐 건축된 경우는 도시형생활주택이 먼저 분양되는 경우 가 많습니다.

 

그런데 도시형 생활주택과 오피스텔의 형평성 논란이 제기되면서 2012년 4월 27일일 이후 분양하는 오피스텔부터는 바닥난방허용,욕실면적제한페지,욕조 설치가능등 건축규제가 풀리고,주택 임대사업자로 등록하면 취득세,재산세,종합부동산세를 감면받을 수 있게 되었습니다.

오피스텔 매도시 양도소득세는 공부상 용도에 관계없이 실제로 무엇으로 사용했는지에 따라 달라집니다.

통상적으로 오피스텔은 시세차익보다는 임대수익을 노리고 투자하기 때문에 양도 수익이 그리 크지 않아

양도세 부담이 없다고 할 수 있지만 오피스텔을 주택으로 사용할 경우는 오피스텔외에 다른 주택을 팔때 양도소득세에 영향을 줍니다.

예컨데 2년이상 보유한 1주택이 있는 상태에서 오피스텔을 취득해 주택으로 임대하는 경우 기존 1주택을 팔떄

주택으로 사용한 오피스텔까지 주택수에 간주되어 1세개 1주택에게 만 있는 비과세 요건을 충족지 못하여

양도세가 과세될 수 있습니다.

하지만 양도 시점에서 업무용으로 오피스텔을 사용했다면 주택수에 포함되지 않으므로 매도시점에서 반드시 주의를 기울여야 합니다.